법무부와 구토교통부는 11월 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한「주택임대차보호법」일부 개정법률안 및 동법 시행령 일부개정안을 입법예고(기간 : 11. 21.부터 23. 1. 2.까지)하고 주택임대차표준계약서를 개정하였다.

최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다.

또한 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려 받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있다.

개정법률안 주요 내용은 아래와 같다.

 1) 선순위 임차인 정보 확인권 신설

첫째 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 둘째 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화 한다.

 2) 체납정보 확인권 신설

임차인이 되려는 사람이 계약체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설한다. 만약 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였다.

 3) 주택임대차표준계약서 개정

주택임대차표준계서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 결정할 수 없다는 조항과 그 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하였다.

 4) 관리비 항목 신설

주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하였다.

기존 표준계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나 다음과 같이 관리비 항목을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 한다.

 5) 기대효과

개정안이 통과되면 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해를 예방할 수 있다.

또 개정안이 시행되면 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것이다.

또한 주택임대차표준계약서에 관리비 항목을 명시하고 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설함에 따라 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 기대된다.

  편집국